刚刚,楼市爆出重磅,受伤的除了开发商,还有购房者!

作者 | 格调君

来源 | 财经格调（cjgd6668888）

在货币宽松时代，曾一骑绝尘的楼市，在狂风骤雨般的调控打压下，终于不再桀骜不驯。

从限购、限贷、限价、限售，到租购同权横空出世。

从曾经对土地竞拍趋之若鹜，到如今仅仅半年时间，全国土地流拍高达800宗。

在中央坚决遏制房价上涨的基调下：

曾在二十年前率先启动首次房改，将楼市带入黄金时代的深圳，如今更是再度开启二次房改，拉开楼市进入白银时代的序幕。

北京、上海、广州三大金刚房价进入蛰伏期，甚至不少楼盘传出大幅降价甩卖；

曾涨幅一路领跑的热二线城市厦门，房价大跌，地价腰斩，成交萎靡;

........

诸多迹象显示，曾被经济学家视为救经济于危难的“夜壶”，让房地产商赚得盆满钵满，更是地方政府土体财政强大支柱的楼市，不仅凉的彻底，而且冰冻到极点。

然而，没成想按下葫芦浮起瓢。

在一二线城市楼市偃旗息鼓之时，无处安放的资本，以及棚改货币化的推动之下，三四线城市楼市房价却一路狂奔：

7月，全国70城房价仅3城下跌，其中三线城市三亚、济南、海口一路领跑；

8月，全国70城房价仅1城下跌 ，其中环京南面城市唐山、秦皇岛一路狂飙。

而中央才在7月31日，一锤定音：坚决遏制房价上涨。

是可忍，孰不可忍！

一场规模更大的调控加码，或将呼之欲来！

广东爆出重磅：楼市或将“取消预售制”

不鸣则已，一鸣惊人！

就在昨天，广东省房地产协会下发紧急通知：

称住建部已向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁5省住建厅下发函件，要求对商品房预售许可的存留问题进行讨论研究。

换句话说，曾屡次承担重大政策先行试点的广东，正在酝酿取消商品房预售制度。

这也就意味着，期房预售俱往矣，现房销售正当时。

不仅仅是广东，湖北、四川、江苏、河南、辽宁也将随后跟进。

消息一出，全国楼市一片震动，地产圈更是炸开了锅。

虽然就在昨天晚上，广东省房紧急辟谣：

该文件只是征询意见稿，并非真的实施。

而住建部也是态度暧昧：

情况并不属实，具体我们也在调查处理当中，具体情况不方便透露。

但在中国特殊的体制下，任何一项重大政策的调整，都可能是从吹风试探开始。

两大权威机构相继的辟谣，但并没有将话完全说死，尤其是住建部的表态，几乎没有完全否认。

这也就意味着，不管真相如何，楼市取消商品房预售制度，已经提上议程，实施只是时间的问题。

春江水暖鸭先知。

取消商品房预售制度尚未被证实，地产巨头却早已是风声鹤唳：

恒大转型多元化，国企入股；

碧桂园收缩战线，放缓拿地开工速度；

万科改名，试图抹去房地产商的痕迹；

更狠的是，就在昨天万科老总郁亮语出惊人：房地产行业转折点真的来了 要以“活下去”为最终目标。

要知道像万科这般巨头，都将目标降低到活下去，可想而知，未来将会有多少的中小地产商将前赴后继的倒下。

那么，让地产巨头都彻夜那么难免的商品房预售制度，为何会有如此之大的影响力？

空手套白狼的背后：高杠杆风险加大

25岁就被视为柳传志接班人，二度东山再起，接手乐视烂摊子的融创大佬孙宏斌，谈及当年做房地产的原因，有句话让格调君印象深刻：

干房地产，因为房地产不用钱！

拿地动辄数百亿，材料、建设、人工，哪项不需要真金白银？

然而在商品房预售制度下，房地产真的不用太多钱。

何为商品房预售制？

通俗点说就是，让开发商在动工之前，通过预售期房，获得启动资金。

要知道，一栋高层建筑，从拿地到完工一般需要两年时间。

在商品房预售制下，地产商只需在建楼到1/3层左右时，就可以开始对外预售，拿到资金。

地产商拿到现款后，不仅可以高枕无忧的继续后面的施工建设，还能继续从银行获得更大额度的贷款。

在这种变相的加杠杆下，地产商完全是空手套白狼。

撑死胆大的，饿死胆小的，一度成为房地产企业的生存法则。

用不到三成的资金，动辄撬起数百亿的地产项目，地厂商们在肆意扩张，躺着就能赚钱时，

与之相伴生的，却是地产行业让人难以置信的高负债：

数据显示，2017年，136家上市房企，平均负债率高达79.1%。

而地产界三大巨头：碧桂园、恒大、万科的负债率更是一举超过80%。

果真是不看不知道，一看吓一跳！

更狠的是，不仅自己负债累累，还将风险转嫁给了购房者和银行。

要知道，中国无数家庭70%的财富，几乎集中在房子身上，而对于银行而言，仅仅就在今年上半年，26家上市银行涉放贷款总额，居然就高达25.25万亿元。

风口之上，猪都能飞，但一旦风停，就会摔得体无完肤

在中央一再强调加快金融去杠杆的背景下，资本市场融资收紧，银行贷款难以为继，楼市冰冻卖房回款缓慢。

这对于视现金流为救命药的地产商而言，无疑是致命一击。

从货币宽松到如今的去杠杆，多少实力不济的地产商前赴后继的倒下。

如今，就连地产商活命的最后一根稻草，商品房预售制取消都是大势所趋。

毋庸置疑，未来的十年，迎接开发商的不仅仅是秋风瑟瑟，更是冷到骨髓的寒冬。

除了开发商，谁最受伤？

覆巢之下，岂有完卵。

就在地产商们瑟瑟发抖之时，我们购房者注定逃脱不了充当韭菜，被收割的宿命。

要知道，在以往的商品房预售制下，地产商虽然提前预售，但为了加速资金周转，可能会会在房价上有部分折扣让利，尽管这在不断飙涨的房价面前，简直不值一提。

但是如今，本就资金链紧张的开发商，一旦再度失去商品房预售制的庇护。

要想活下来，只有用两条路：

压缩建房成本；

提高商品房售价。

不久前，就有自媒体人喊出：今年，购房者将买到有史以来质量最差的房子。

虽然格调君觉得言辞有些夸张，但不容否认的是，新房质量的确会越来越差。

早在去年3.15，就有媒体爆出，部分地产商为了躲过房管局的限价、涨价措施，很多房企在房管局备案的是精装交付，但购房者实际买到的是毛坯房。

更恐怖的是，有购房者的新房厨房墙体有一道很大的缝隙，足足裂开了2厘米。

一年之前，尚且如此，何况如今资金链更加紧张。

房子对于地厂商只是盈利的工具，而对于我们购房者而言，不仅仅是全家人两个钱包，一辈子的积蓄，更是生命安危寄托之所在。

毕竟对于我们大多数普通人而言，房子的居住属性更大于投资属性，房价即使暴涨暴跌，试问，又有多少刚需会真的买卖房子套现？

最后真诚的建议：这两年建的新房，还是观望为宜，如果确实刚需，在看价格的同时，似乎更应该关心房子质量。

财经格调

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