2018年楼市大转折或影响未来10年房价?

鼎天集团 2017-11-08 12:31:00
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当下的我们,正处于一个楼市巨大转折的开端,正处于一个楼市新时代和旧时代的分水岭。旧时代的规律逐渐失效,新时代的经验却尚未生成,是我们对楼市越发困惑的根本所在,也是未来我们所要面对的较大困境。

当下的我们,正处于一个楼市巨大转折的开端,正处于一个楼市新时代和旧时代的分水岭。旧时代的规律逐渐失效,新时代的经验却尚未生成,是我们对楼市越发困惑的根本所在,也是未来我们所要面对的较大困境。

当下的楼市,让很多人看不明白。

为什么同样是一线城市,北京领跌,上深在做俯卧撑,但广州却依旧领涨?

为什么同样是二线热点城市,合肥、郑州、苏州涨着涨着突然就跌了,而杭州、成都、武汉却能够坚挺如初?

就好像有一团云雾,笼罩在我们与楼市之间,让我们找不出其中的走势规律,摸不清未来房价的方向。

当下的我们,正处于一个楼市巨大转折的开端,正处于一个楼市新时代和旧时代的分水岭。

旧时代的规律逐渐失效,新时代的经验却尚未生成,是我们对楼市越发困惑的根本所在,也是未来我们所要面对的较大困境。

01

2018,注定是楼市新旧时代的分水岭

之所以说注定,是因为类似的楼市转折点,近年来总共出现过两次,而且有规律可循。

一次在1998年,一次在2008年。

8这个年份,是非常特别的。

房地产的黄金十年(1998-2007)

1998年7月,国务院颁布的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,简称房改,停止了楼市旧时代的福利分房制度,开启了中国商品房的新时代。

1998到2007年的十年,中国经济平均增速达到12%,城镇居民可支配收入从5160元上升到13785元,人口城镇化率从33%提升到46%,北上深常住人口净流入1299万。

这个十年,是中国房地产行业高增长高回报的"黄金时代",房地产投资和销售都处于高速增长状态。

不论你处于几线城市,只要你在黄金十年买了房子,可以说基本都实现了财富的野蛮倍增。

房地产的白银十年(2008-2017)

2008年,房地产疲态初现,在经历了一波地产下行之后,同年11月央行取消了对商业银行的信贷规模限制,房地产正式进入白银十年。

解除信贷规模限制这一举措,在业内俗称房地产金融化,宣告了房地产除了居住以外的另一个属性——金融属性。

也就是说,由于贷款的存在,房子开始逐渐拥有了投资的价值。

想想08年以前,老百姓们买房大多是喜欢全款的,中国人也是出了名的不喜欢负债。

而自08年以后,由于有利可图,以及房价的持续升高,贷款买房逐渐成为主流。

然而,在房地产的白银十年,已经不再是闭着眼睛买房都能赚钱,房产升值开始逐渐产生区域分化,一线比二线涨的多,新区比老区涨的快。

白银十年比不上黄金十年,未来十年的房价涨幅,也注定比不过白银十年。

当然,如果我们从今天的角度再来看过去,可以很强烈的感受到,98年和08年,是两次优质的楼市机遇。

但是当局者迷,身处当时的年代,很少有人能够给出真正正确的判断。

这跟当下的我们何其相似,处于新周期新十年的开端,旧的经验正逐渐失效,新的经验还正在摸索之中,感到迷茫困惑才是人之常情。

我们现在每天关注楼市动向,分析房价变化,也不过是在迷雾中努力探索,希望能早点拨云见日,早点抓住新十年的机遇。

其中更值得我们注意的是,机遇是在不断变化的,不能用过去的眼光看待未来。

就像黄金十年,随便买房子是机遇;白银十年,买一二线房子才是机遇;未来十年,可能买好房子,买有品质有地段好出租的房子,才是真正的机遇。

找寻楼市新机遇,其实才是未来几年房产投资的真正重心。

房地产的下个十年,自2018开始。

在10月之前,其实还尚不能确定,2018到底会不会是楼市转折点。

但是现在,我们完全能够肯定,转折点的到来。

转折点,都是有标志的。

98年,转折点的标志是房改。

08年,转折点的标志是解除商业银行信贷规模限制。

18年,转折点的标志是住房属性的明确变化。

过去十年,住房有两个明显属性,一个是居住属性,一个是投资属性,公共物品属性相对来说是处于弱势的。(公共物品属性可以大致理解为保障性住房)

但是未来十年,住房将极大的弱化投资属性,转变成居住属性+准公共物品属性。(想想最近的各种住房保障政策,保障房,人才房,共有产权房,70年只租不售房等等)

下面这段非常著名的讲话,就是属性变化的最根本体现:

坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,加快建立多主体供给,多渠道保障,租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

朋友们可以拿过去几届关于房地产的描述,和当下的描述进行对比,就能明显感觉到去投资属性的意味。

而且,让"全体人民住有所居"这句话分量非常重,这预示着房产市场重心的转移,这说明了房子除了买卖以外,租赁同样重要,是未来发展的重心之一。

些嗅觉灵敏度高的房地产企业,如今都纷纷进入转型期,甚至那些对行业发展最为敏感的互联网大佬们,也嗅出了不一样的味道,开始大力布局住房租赁市场。

像马云爸爸8月联手杭州搭建智慧住房租赁监管服务平台,像京东10月24日正式宣布进军房地产,排名前列个突破口就是北京住房租赁监管平台的技术合作,这些大佬们又是看到了怎样的预兆?

无论如何,2018是一个重要的转折点!

02

2018,短期炒房和长期持有的分水岭

在经历了15年这一波房价快速增长之后,很多人都对房价产生了一个错误的认知:

炒房是很容易的,买房是可以很快赚到钱的。

只要找准热点城市,用低首付高杠杆买入,房价上涨之后卖出,半年时间本金翻倍不是梦。

但是,这样子的快钱,从2018开始,再也赚不到了。

首先,是价格不会再大涨。

去年最热的时候,动辄5%的单月涨幅,如今再也不会出现。

热点城市再热,涨幅也没有超过1%每月。

其次,是低首付再也拿不到了。

不说银行目前首套房40%,二套房动辄60%,甚至因为政策的原因,就连开发商、中介想让你提前买房,想给你些首付贷也做不到了!

近期住建部联合央行、银监会于下发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》,提出严禁房地产开发企业、房地产中介违规提供购房首付融资等要求,并加大了实质性的惩处力度。

此次三部委要求,地方金融监管部门要加大重点监测,对违规提供购房融资行为的互金公司和小贷机构,分别列入重点对象进行整治、或依法依规实施处罚,并将其违规行为录入征信系统。

8月底,经住建部、国家发改委、央行、银监会等七部委议定,"首付贷"已被确认为违法违规金融产品,房地产中介机构不得提供或与其他机构合作提供此类产品或服务。

除此之外,"众筹买房""赎楼贷"等性质业务已经被陆续叫停,个人消费贷也在严查阶段,违规流向房地产的资金都被牢牢卡住,这次是来真的了。

最后,是交易被严格限制,想变现越来越难。

这一轮调控,跟过去的较大不同之处在于,过去是不让你买,但这次还不让你卖。

过去,限购限贷是调控的主力军。

但是这一次,限价,限卖变成了主流,看看全国有多少个城市进行了限售,你就明白,逻辑从过去的不让你买,变成了现在的不能卖,甚至是想卖也卖不出去。

未来,短期买卖快速获利注定成为历史,长期持有获得收益将会变成新常态,而限售,既是培养习惯,又是在给房地产长效机制的出台留一些时间和空间。

但是如果你天天想着借贷刷信用卡炒房,薅社会主义羊毛,那对不起,未来要打击的就是这种投机行为。

记住,国家从来没有说过要让房价下跌,说的一直都是要平稳健康的发展。

发展,既要有量的变化,又要有质的变化。

当房子的价格和数量足够了,下一步改变的,必定是房子的质量。

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