复盘:总结2014房地产十大关键词之一——白银时代

伟强胡说 2018-10-25 17:00:44
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总结2014房地产十大关键词 2014-12-26 08:15:23 来源:南方日报 手机看新闻 评论 2014年对于房地产行业而言并非是丰收年,而更像是调整年。用万科总裁郁亮的形容,那就是房地产行业已经由“黄金时代”进入了“白银时代”。   关键词·市场篇   白银时代   房地产市场“白银时代”

总结2014房地产十大关键词

2014-12-26 08:15:23 来源:南方日报

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2014年对于房地产行业而言并非是丰收年,而更像是调整年。用万科总裁郁亮的形容,那就是房地产行业已经由“黄金时代”进入了“白银时代”。

  关键词·市场篇

  白银时代

  房地产市场“白银时代”、“白银十年”等类似说法,近期频频被提起,成为2014年度房地产业界、乃至经济界的流行词。2014年,楼市步入了“白银时代”,这句话源于万科总裁郁亮。他表示,“黄金时代”如少年青春期,而步入“白银时代”即进入壮年期,行业将会更加成熟。但“白银时代”跟“黄金时代”相比,毛利下降,竞争压力大,库存压力大,地价高。

  在今年经济进入盘整期的新常态后,楼市迈入“白银时代”。同时,随着住宅市场的不断发展与成熟,购房者在服务方面也提出了越来越多的需求。在此契机下,各大房企积极谋求转型和升级,多个房企纷纷涉足服务领域,由“开发商”转向“服务商”,在楼市“新常态”下谋求新的增长点。

  随着房地产市场进入“白银时代”,房企的利润逐渐下滑,另外,随着住宅市场的不断成熟,一些业内人士判断,未来的主流消费群体将会由80后、90后构成,其消费观念、行为都将导致未来市场发生巨变,房企之前仅靠规模增长已难以满足企业可持续发展的需求。业内普遍认为,房地产进入新常态,过去的爆发式发展遇到市场瓶颈,高地价遇到市场的房价低涨幅,房企的利润率明显被摊薄;而物业服务是朝阳产业,也恰好是房企的最容易转型的方向,目前的竞争相对较小。

  公积金新政

  10月9日,住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》。《通知》规定:职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上,可申请住房公积金个人住房贷款。对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的,缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。同时,按照支持基本住房消费原则,《通知》强调,住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工,不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。同时,《通知》要求,各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续,并推进异地贷款业务。

  此外,该新政还取消了住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目,以减轻贷款职工负担。公开资料显示,申请住房公积金贷款主要涉及二笔费用,分别是评估费和担保服务费。其中,担保服务费收费标准按贷款额的3‰收取,最低收费300元。而评估费收费标准,是按抵押物评估价值的3‰收取,最低收费300元,最高收费1500元。

  在央行降息前,多地就已推出公积金新政。据不完全统计,福州、长沙、济南、苏州、南京、武汉、贵阳、长春、成都等30多个城市都对公积金贷款政策进行了不同程度的调整。

  930

  房贷新政

  2014年9月30日,央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。其中,关乎个人按揭贷款的条例最受市场关注。包括:首套房首付比例30%,贷款利率下限是贷款基准利率的0.7倍,以及对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买商品房,执行首套房贷款政策。

  2014年10月9日,中国建设银行率先实行认贷不认房,支持居民家庭合理的住房贷款需求,对于贷款购买首套自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。具体根据借款人购房情况及其信用记录、还款能力等因素区别确定。

  随着多家银行跟进,房贷放松进入实质性操作阶段。业内认为,新政预示着信贷政策转向,对提振市场有着至关重要的作用。新政出台,市场恢复信心的态势明显。从全国范围来看,市场交易出现整体回升态势。数据显示,10月第二周监测的41个城市累计成交面积回升明显,环比上周累计成交上涨43%。其中33个城市成交环比上涨,上涨城市超八成。而购房者群体的反应也证实了他们对这一新政的欢迎。改善型买家、学位房买家等对二套房有需求的置业者都纷纷表示,这是一项利好。

  降息

  中国人民银行宣布,自11月22日起,金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%,同时结合推进利率市场化改革,将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。

  这是继2012年7月6日之后,中国央行再次采取全面、非对称性降息。事实上,今年以来,中国经济下行压力加大,货币政策调整动作频频,此前央行已于4月25日和6月16日先后实施了两次定向降准。

  住建部政策研究中心原副主任王珏林表示,央行降息力度很大,直接目的是刺激宏观经济,间接利好房地产业,预计会缓和目前楼市低迷态势,“降息会缓和开发商资金链压力,使部分刚需入市,会稳住房价,但预计不会大涨。”

  值得一提的是,随着贷款利率较大幅度降低,广大“月供族”的还贷压力将得到一定程度减轻。以20年100万元商业房贷为例,如果按照基准利率计算,购房者可以减少月供234元,合计20年可以减少4万元的利息支出。

  地王

  房地产行情好坏,可以很明显地表现在土地市场上。今年土地行情的变化也明显地反映出楼市行情的走势。今年上下半年土地市场就分化明显。数据显示,今年1至6月全国国有土地使用权出让收入共为21129亿元,同比增长26.3%,其中6月份增幅回落至7.3%,较一季度土地出让金40.3%的增幅明显下滑。据相关统计显示,今年上半年全国20家标杆房企上半年在全国拿地总金额不足1600亿元。

  而在下半年,特别是11月份,土地行情就开始逆转,地王也开始频频出现。数据显示,11月,一线城市土地成交建筑面积为686万平方米,环比大幅上升112%;成交均价为10269元/平方米,环比上升20%,同比上升32%。在成交价方面,土地成交均价为2011年以来最高值。

  11月24日,广州市年内最高总地价住宅地红云涂料化工厂住宅地出让,尽管是底价成交,但也创下了今年的总价地王。11月26日在上海,阳光城子公司上海富利腾房地产开发有限公司以21.08亿元竞得杨浦区平凉社区03F5-01地块,楼板价达41078元/平方米,溢价61.41%,刷新了杨浦区土地最贵单价纪录。

  而在12月4日,北京也出让了一宗“地王”级地块。12月4日北京市国土资源局将现场竞拍今年北京土地市场楼面单价最贵的一宗地块——海淀区太平庄村2号地,地块起始价为6亿元,竞买保证金为2亿元,建筑控制规模为16136平方米。据测算,起始楼面单价约为3.71万元每平方米,将是今年北京推出的楼面单价最贵的一宗地块。

  限购松绑

  一纸“限购令”在今年楼市低迷的大背景下遭遇了挑战。从4月底开始,各地放松限购的风声就开始吹起。6月开始,限购松绑的城市开始有增多的趋势。继呼和浩特市正式发文宣布取消限购之后,济南的卖房宣传开始“吹风”放开限购,终于从7月10日起也全面松绑,无论是户籍人口还是非户籍人口,购买住宅均将不再受到套数限制。到7月中旬,已有无锡、厦门、宁波、南宁、福州、沈阳等近十个城市对限购政策作出不同程度的调整。而中央层面依然未对市场采取过多干预。

  7月底8月初,多个城市宣布放开限购。7月29日,杭州在酝酿了半年之久后终于公开表示放松限购。第二天,房价连跌36个月的温州立即跟进,随后,宁波也宣布正式放开限购。与此前“调整”和“放松”为主的方式相比,这一轮“松绑”的城市大多态度更加坚决,基本以“全面取消”为主。

  9月22日下午,南京市明确提出,在全市范围内从即日起购房不再需要提供新购住房证明。至此,在南京执行了三年半的限购令终成历史。武汉市房管局于9月23日发布消息证实取消限购,并于9月24日立即执行。9月26日,珠海也宣布放松限购。

  全国46个限购城市中,目前尚未取消或者松绑限购的城市还有5个,包括北京、上海、广州、深圳四大一线城市以及三亚。

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