如何判断房价走向?这三点知识你必须了解!

房价的本质：一系列未来有序回报的贴现值之和。

房价的三个组成部分：房屋租值+社会资源兑现+区域发展预期

房价拆分

房屋租值：居住功能+学区资源+医疗资源+幸福感

社会资源兑现：落户享受城市福利+工作机会增加+社交加分+大城市奇遇+商业服务价值。

区域发展预期：城市未来可分配资源的预期沉淀+先人一步占领核心区的机会成本

房价估值的计算公式

计算公式：

六个指标：

1、房屋价值（价值、估值）

2、房租

3、贴现率（无风险收益率，可简单参照余额宝年化回报率）

     利率水平越低=房屋价值变大

     利率水平越高=房屋价值变小

4、利润增长率（房租增长率，完全市场化）

5、社会资源属性兑现（既有社会资源和兑现中的资源）

6、区域发展预期（规划、预期）

     区域发展预期直接体现在房价上，政策规划等公开信息一旦确认会直接落实在房价上，随着政策利好等落地，也就是社会资源属性兑现，房租上涨，随之，房价坐实。

房产投资

投资=投机+投资

任何类型的交易都是赌，交易双方的对赌，购房合同视为对赌协议。

中国楼市没有做空机制。

与天天喊着房价高的吃瓜群众毫无关系。

房价的其他部分

上面我们了解到，房价的三个组成部分：房屋租值+社会资源兑现+区域发展预期

实际生活中，原没有这么简单，但真理只在实践者手中，专家的言论听听就好，莫当真。

对投资者而言，房价还有其他两个部分，认知+技巧。

第四部分：认知

财富三元结构：在三元策略中，房产作为最末端但也是担当最重要的财富载体功能，你实业所赚的钱，股权所赚的钱，很大一部分都需要通过房产来储存，如此重要的一个环节，大部分人对此的知识却几乎为零。

对于绝大多数人来讲，房产投资效率可能决定的是你的阶层！通过有效技术操作，通过不断资产裂变、优化、租贷共振、可达到十几倍乃至几十倍的高效高速复合增长，和被动持有运气式的三五倍增长在如今反映的是阶层的差异。。

在黄金时代落幕，未来的白银时代，机会与风险并存，普涨时代已逝分化时代来临，作为大资金吨位级标的，房产的一次不当决策，都可能让你的阶级之路到头，让你的后代更加艰难，可谓一错毁三代！

第五部分：技巧

1、如何获得起步资金？

2、购房资格如何解决？

3、赠送的30平米露台应该溢价多少？

4、如何交易节省税费？

等等，房价的第四部分和第五部分，是以巧破力的范围，我们期望的是，买房子的时候多遇到“傻房东”，卖房子的时候呢，一定一定要挑选“傻客户”，越傻越好。

听上去有些不舒服，但事实既是如此。投资=对赌，谁会希望对手比自己聪明呢？

认知和技巧上的灵活运用，均可以放大投资收益。房屋这种特殊的投资产品，对一般老百姓而言都是大吨位投资，我们每天进步一点点，积少成多，财富自由、阶层跨越，并非触不可及。