二手房的时代已经悄然来临

房地产的“白银时代”，二手房的“黄金时代”

在房地产业界，房地产“黄金时代”已经过去，接下来是只有巨头玩家的“白银时代”已经成为很多人的共识。很多房企也开始转型与跨界之路，于是恒大粮油与恒大冰泉横空出世，于是世茂也由房地产开发商向生活方式提供商变身，于是万科也以成为城乡建设与生活服务商为己任。

但是还有一条路，那就是二手房。对于新房而言的“白银时代”，对于二手房来说可能是“黄金时代”。而融创万科显然已经意识到了市场形势的转变，2017年上半年，两家排名先后成为链家股东。

按照国际经验，当一个国家的住房自有率超过65%、人均GDP突破8000美元、户均住房套数大于1，由增量开发主导的新房市场趋于稳定和成熟，基于二手房流通和房屋资产管理的存量时代将逐步来临。

市场数据已经有迹象表明中国的二手房时代已经悄然来临。在2016年，全国二手房交易规模占到住房交易总额的比例达到41%，一线城市二手房交易额已达新房的2.1倍，其中，北京和上海的二手房成交金额分别是总交易额的74%、72%。而再往前看近五年的数据，北京和深圳近五年存量房销售面积占总销售面积的比例都在55%以上，说明了存量房销售总面积五年来都是超过新房销售面积的，一线城市已进入存量时代。在全国范围内，二手房市场也在悄悄壮大。

华泰证券研究指出预计到2020年房地产市场总交易额将超过15万亿元，其中新房总交易额7万亿元左右，二手房总交易额达到8万亿元左右。

人口减少，是新房的危机，也是二手房的机遇

2018年一开年，各大城市抢人的消息就已经是各大媒体的头条，而这条热门消息的背后是即将到来的人口恐慌。

中国1950~2010年生育率

根据中国2010年人口普查数据，80后人口总数是2.28亿，90后人口是1.74亿，00后人口是1.26亿，也就是说90后比80后少30.68%，00后比90后少19.39%，随着中国城市化的进程，人们的生育意愿大概率会持续走低，这可能会引发一系列社会问题。

而对于房地产行业而言，人口对于住房需求的总数会逐步减少，新房开发的基本动力将逐渐失去，然而人口危机之中也蕴含着市场机会，随着人口的变化，房地产业的大趋势已经开始从‘建造更多的房子’转变为‘让居住更美好’，一方面当前阶段的新房市场对于居住品质已经越来越高，而唯有那些能够提供高品质住宅的房企才能在当前以及未来的一段时间胜出；另一方面，市场交易的主流将变成存量二手房，对于房地产行业来说，基于记住的运营服务将存在巨大的市场机遇，如前文提到的万科、世贸，以及华润、金地等一大批房企已经开始从物业切入，逐渐从开发商成为运营商。

二手房中介市场大有可为

在以往10多年中，中国的二手房市场的快速发展，催生出了一大批优秀的房地产经纪企业包括前文提到的链家，有很多已经成为全国性的二手房中介品牌。或许你认为二手房中介领域已经饱和，但事实上，空间仍然很大。

首先，全国各地中小房地产中介普遍存在，这实际上是缺乏行业整合的表现，中小企业给买卖双方都带来很大的交易风险，二手房市场其实需要垄断的寡头。而且中国的城市化进程仍在进行过程中，从两方面来看，二手房市场还有增量的空间。

其次，房地产行业整体上来看，被互联网改造的层次仍然比较最浅，能够为客户提供线上一体化服务的经纪机构并不多，随着房地产经纪行业和房屋租赁经营行业逐渐成为市场主角，将加速先进的互联网、大数据、AI等创新科技与二手房的融合，所以能够再技术上取得先发优势的二手房中介结构胜出的机会更大。

第三，二手房交易以及租赁交易中，市场痛点依然零交易双方刻骨铭心。这个较大的痛点就是信任。由于信用体系的缺失，让二手房中介可以在中介服务中获取较高的利润空间，但对于买卖双方而言这其实是一笔很大的支出。所以在二手房中介市场以及租赁中介市场上，谁如果能够解决信用问题，让买卖方双的交易费用大幅度下降，将会让行业发生深刻改变。