绿城中国等“风”来:到2020年再拿千亿现金投资

Hello地产 2017-08-29 11:54:00
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>在“规模为王”的环境下,曾在TOP10房企之列的绿城显然已经有些掉队。不过,曹舟南对此并不在意,他强调未来两年是房地产行业最复杂、难受时期,而2020年。

文 | 时代财经APP 童洁 屈慧

在“规模为王”的环境下,曾在TOP10房企之列的绿城显然已经有些掉队。不过,曹舟南对此并不在意,他强调未来两年是房地产行业最复杂、难受时期,而2020年后绿城能够抓住更好的发展机会。

“去年我说过,抛开有质量的增长去追求规模,规模越大死得越快。所以,此时此刻,我坐在这里是非常淡定的。”关于规模与利润的抉择,绿城中国行政总裁曹舟南给出了自己的答案,但对于规模的追求,曹舟南并没有真正放弃。

8月28日,绿城中国2017年年中业绩发布会在香港举行,曹舟南带领执行董事李永前、李青岸以及首席财务官冯征出席现场。这场业绩会的气氛并不轻松,在此之前,绿城发布了2017年上半年业绩,随后其股价应声下跌,这让出席业绩会的管理层脸上多多少少都蒙着一些阴霾。

半年报显示,上半年,绿城取得总合同销售595亿元,较去年同期增长31.1%,全年目标完成近60%;实现收入为104.5亿元,同比增长7.9%。

尽管业绩有着相对不错的表现,但在“规模为王”的环境下,龙头房企上半年的销售额屡创新高,与之相比,曾在TOP10房企之列的绿城显然已经有些掉队。但曹舟南对此似乎并不在意,他强调未来两年是房地产行业“最复杂、难受时期”,而2020年后绿城能够抓住更好的发展机会。

利润大幅增长的背后

与收入的增长一样,过去半年中,绿城的利润率也录得大幅上涨。1-6月,绿城实现净利润12.7亿元,增幅达到56.2%;公司股东应占利润约12.29亿元,较去年同期增长103.5%;每股基本盈利0.46元,较去年同期增长130%。

利润的大幅增长与绿城上半年出售项目的动作不无关系。今年5月,绿城将两家附属公司的股权以34.7亿元的价格出售,其下包括位于北京的一幢酒店式公寓和两幅尚未开发的地块,合计出让面积约1.62万平方米。

业界将绿城出售资产的动作解读为“拯救业绩”。报告期内,撇除收购附属公司时产生公允价值调整对成本的影响,绿城的毛利为28.77亿元,而出售附属公司所获得的净收益则为16.26亿元。这意味着,剔除这笔出售附属公司所获得的净收益后,绿城房地产业务所获得的利润收益并不理想。

对此,冯征解释称,绿城一次性出售项目有16亿元的收入,除了这一块,税前的总利润是20亿元,“不是说其他项目是亏损的,只不过没赚那么多”。

“绿城与其他内房股的不同在于,持有物业比重较高,我们希望这块资产逐步做轻,目前看来,这些会给我们带来负担。”曹舟南指出,酒店是最佳税筹工具、升值工具、现金流工具,但酒店本身的经营能力很难覆盖基本的财务费用。因此,未来持有物业的有序出售、合理降低持有物业权重已经成为绿城既定的战略。

与此同时,他还透露,未来出售持有物业将是绿城的常态,而且出售的动作不会局限在酒店项目上。“有一些项目即使很不错,毛利率如果满足不了基本净利需求,也存在被出售的可能性。”

出售项目只是绿城“减负”的第一步,为了确保能够在完成规模“快跑”的同时获得更高的毛利水平,绿城将聚焦于进战略城市、重点城市,创新开发模式,重点倾向于高毛利率、高周转率的短平快项目。

提及毛利率,曹舟南在投资者会议上表示,就绿城目前的项目来看,只有上海黄浦湾有溢价问题,其他项目经营毛利率都是非常好的。统计期内,绿城毛利率达到27.5%,相比去年同期25.3%有所提升,其中在一二线城市有项目的毛利率高达30%以上,但受公司三四线项目低毛利以及个别项目亏损的影响,整体有所拉低。

2020年再拿千亿投资

几天前的万科业绩会上,郁亮坦言,地产市场进入“白银时代”后,万科如履薄冰。与其观点相似,对于“白银时代”的房地产行业,曹舟南频频用“兵临城下”来形容。

“去年我说中国内地房地产市场已经疯了,哪个行业有这样的商业逻辑关系,面粉比面包贵。” 在曹舟南看来,限购、限价、限贷、限售背景下,去年4月到9月底拿地的房企承担着“很是令人担忧”的风险。同时,他也对自己“准确”的预判引以为傲,“这几年绿城中国拿的土地我心里非常有底。今天报表披露的现金虽然只有367亿,但坦诚告诉大家,绿城账上现金接近600亿。”

手持600亿现金的绿城并不差钱,但基于对市场前景的判断,绿城拿地速度有些保守。今年上半年绿城共拿下12块土地,主要分布于长三角及珠三角,新增项目总建筑面积约为295万平方米,新增项目的总土地款约为245亿元,归属于绿城支付的约161亿元。

根据半年报,绿城共有土地储备总建筑面积约3057万平方米,一、二线城市土地储备的占比由2017年初的43%提升至47%。绿城正在将焦点聚集到一二线城市,但与其他千亿房企相比,绿城的土地投资规模远低于同行公司。

“投资方面,绿城的土地储备不超过两年,因为我认为最困难的两年已经到来了。预计从2018年5月到2020年的5月甚至到2020年底,将是中国内地房地产市场最棘手、最难受、最复杂的时候。未来两年只要保持每年销售1000到1500万方的土储,然后再进行反周期投资。到2020年,公司再拿出千亿现金去进行布局都是可以的。”

曹舟南认为,以绿城这样的投资结构、土地储备、运营周转率,能够令其财务费用有效降低、负债率和负债结构优化,但目前这些作为还没有完整的反映在公司市值上。

截至6月30日,绿城中国净资产负债率为57.9%,较2016年底的58.1%有所下降。而得益于中交的“背书”,绿城融资的路上也亮起了绿灯。

跟随中交的步伐,绿城在今年迈出了海外扩张的第一步。3月,绿城房产投资印度尼西亚雅加达商住项目,成为绿城在海外市场的第一子。曹舟南透露,虽然绿城在这个项目上的股权比例不大,但该项目由绿城操盘,实施效果不错,绿城将借这个项目打开东南亚市场,“中交投资很大,跟地方政府关系非常好,绿城可以借力中交”。

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