关于2018年的房地产市场,丁祖昱给出了十大预测!

1月3日，易居企业集团CEO丁祖昱举办了主题为“相信未来”的丁祖昱评楼市2018发布会。发布会上，丁祖昱循例对中国的房地产市场进行十大预测。

一、房地产税落地

根据财政部部长肖捷等相关政府领导的表态以及对趋势的综合判断分析，丁祖昱认为房地产税即将落地。房地产税有望成为长效机制的重要“构件”，2013年后持续“搁置”的房地产税可能将在2018年纳入立法议程，明确落地时间表；租赁市场建设较快的一二线城市，或将先一步试点通过房租征收房地产税等政策。

二、限价不放松

“十九大”过后，国土部和住建部仍相继发文表态，将牢牢坚持“房子是用来住的”定位，实行分类调控、因城施策，建立房地产多元化供地机制。丁祖昱判断，调控政策仍将持续，尤其是一二线城市。

但丁祖昱也表示：一线城市越“限”越投资。

按照一二三四线的购房用途占比来看，纯粹投资及自住兼投资的比例不低，分别达到12%及17%；拆分来看，二三四线的购房用途中，首次置业及首次改善仍占据较大比例，投资比例相对较低；但在一线城市中却恰恰相反，首次置业、首次改善及再次改善的比例分别为17%、19%及17%，纯粹投资比例和自处兼投 资比例则高达23%及24%。

三、成交总规模微降

预测政策不放松的前提下，丁祖昱判断2018年成交规模将有所走弱。2017年，一些重点城市的推货节奏已经放慢，预售证难题在上海、南京、天津、广州、武汉、长沙、重庆、杭州、北京及南宁等多个城市都有出现。

在此情况下，购房需求被抑制和延后，下一年成交总规模便有微降的预期。

四、看好的城市

今年，丁祖昱选择的“值得期待”城市为杭州、海南、天津、上海、武汉、重庆。这些城市在2017年的发布会中他其实就已有提及。

彼时，杭州、天津及武汉被丁祖昱预测为“潜力巨大的新一线”；重庆则被预测为“迅速崛起的准一线”之一；海南的楼市已经蛰伏5年，未来可能有3-5年的发展空间；少有的一线城市上海此前也曾被丁祖昱点评为全球较大的房地产市场。

五、较具潜力的三线城市

三线城市政策总体相对宽松下，2017年，一些企业已经将三线城市作为布局选择。目前，也有业内认为，三四线城市在2018年大概率惯性上涨。

丁祖昱也认为，三线中不乏具备潜力的城市，其中，无锡、东莞、佛山、常州、温州、泉州、绍兴、嘉兴、珠海、烟台、台州、南通、惠州、镇江、中山、金华、潮州、芜湖、徐州及唐山被他列为较具潜力的三线城市；判定的依据包括人口基础、经济水平、房地产成熟度、城市建设和通达性，以及共享经济等指标。

六、租赁市场发展方向

2018年租赁市场的发展方向将以存量为主、以个人为主、以市场化运营企业为主。

住房市场外，租赁市场及特色小镇是此次发布会中丁祖昱较为强调的两个板块。政策红利、租赁住宅人口基数的增长以及租赁用地大力度的供应都助推租赁市场站在“风口”，是2018年不应忽视的市场。

此外，丁祖昱也表示，在租赁住宅人口基础趋大，国家租售并举政策导向下，未来供地计划也将顺应于此，租赁用地的供应将占据3成以上，但盈利仍然是个大难题。

数据显示，2016年我国租赁住宅人口基础为1.89亿，到了2020年将增加至2.20亿人，2030年则将达到2.65亿人。

七、特色小镇大洗牌

租赁市场外，特色小镇2017年也为一哄而上的状况，近一年来，就有近两千个小镇被官方列入创建行列，不过当中仅有两成初见雏形，有近八成仍处于在建、签约乃至意向阶段。

丁祖昱表示，无论是商业地产还是文化旅游地产抑或是产业地产，开发商的转型很难从传统的住宅开发理念中走出来，披着小镇的外衣，实际上还是房地产开发的内核。

因此尽管此前绿地、华夏幸福、蓝城、碧桂园、时代地产、华侨城等企业布局了特色小镇，也在2017年成为特色小镇领域中“出镜率”较高的房企，但在正本清源之后，2018年特色小镇将迎来洗牌。

八、市场份额

房企的阵营就变得更加清晰。丁祖昱预测，2018年TOP4市场份额就将占去3万亿，TOP10市场份额占35%，TOP30市场份额占50%。

在克而瑞2017年房企销售排行中，TOP4碧桂园、万科、恒大及融创销售规模已达19490.7亿元。

土地储备规模决定了房企未来发展潜能。

克而瑞数据显示，2017年中国房地产企业新增土地货值TOP50中，融创中国、碧桂园、中国恒大分别以新增货值14358.5亿元、11963.3亿元和8785.1亿元登顶前三甲。恒大之后，万科、保利新增土地货值也达到6379.7亿元和5319.1亿元。而在前五之后，房企间2017新增土地货值差距则呈现不断缩小趋势。

九、千亿阵营新进者

未来千亿规模将成为主流，在2018年会有更多千亿阵营新进者，包括阳光城、中南、雅居乐、富力、正荣、中梁、荣盛、远洋、融信、金科、蓝光及祥生都是千亿阵营的“预备军”。

在克而瑞2017年房企销售排行中，阳光城、中南、正荣的年度销售都已达900亿以上；富力、雅居乐则至800亿以上；中梁、荣盛、远洋、融信在700亿之上；蓝光、金科在600亿以上；祥生则为接近600亿。

十、八大蓝筹

万科、碧桂园、恒大、融创、保利、绿地、中海和招商则被丁祖昱列为八大蓝筹，其中碧桂园、万科、恒大2017年依旧稳坐前三位，销售金额分别为5500.1亿元、5239亿元及5139亿元。

在丁祖昱的十大预测之外，易居中国董事长、总裁周忻先生在发布会上正式宣布，自2016年8月5日易居退市回归以来，经过了1年多的积极筹备，现在已经启动再上市进程。据悉，截止目前易居股东名单中共有24家百强房企。