当万科已经在谈论“活下去”的时候 这个行业究竟发生了什么?

房地产决策参考 2018-09-21 23:32:09
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9月21日,一则“广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》”的消息震撼了房地产业界。当日下午,广东省房地产协会相关工作人员回应称,“该文件目前还处于内部讨论阶段,相关内容只是拟订。” 太阳底下无新鲜事,取消预售制度之说,也不是头一遭了。其影响之大,诸多业内人士

9月21日,一则“广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》”的消息震撼了房地产业界。当日下午,广东省房地产协会相关工作人员回应称,“该文件目前还处于内部讨论阶段,相关内容只是拟订。”

太阳底下无新鲜事,取消预售制度之说,也不是头一遭了。其影响之大,诸多业内人士认为,甚至甚于“房住不炒”。

预售是房企资金的命脉之一。一旦预售取消,房企快周转模式将告终结,开发商将面临空前资金压力,楼市开发供应能力将大幅减少。尤其是当前时值银根紧缩周期,取消预售,不惟中小房企,一大批房地产企业,包括一些大型房企,恐都将面临灭顶之灾。

笔者坚持认为,预售制度是中国房地产开发模式的重大创新。长期以来,我国城镇住房总量不足,商品房供不应求,加快建设、增加住房供应是客观需要。而商品房预售,在很大程度上缓解了开发商的资金压力,解决房地产开发周期过长、资金成本过高等问题,加速了整个建设资金周转,提高了资金使用效率,降低了资金使用成本。

预售制度为开发商提供了天然的杠杆,这些年,恒大、碧桂园等“现金流型房企”把这一机制运用到极致,规模得以迅速扩张,触角广布三四五线草根城市。

从某种意义上说,如果没有商品房预售制度,也许你我当中大部分吃瓜,可能至今还没能住上商品房。

取消预售制度,也许可以一定程度解决房子面积变更、设计不符、绿化率不够、楼间距缩减等质量问题。但是,取消预售最大的挑战是,也许你根本无房可买,哪怕买一个质量不过关的房子,你也没有机会,或者,你会付出比现在买房还要高得多的成本。

如果房子产能严重上不去,供不应求,即使是现房销售,就能保证这些房子的质量一定会比期房好吗?也许更大的可能是,你看上去的质量,可能会好一些。但你看不到的质量问题呢?被掩盖的问题,可能才是更加致命的问题。

笔者更愿意相信,一个有竞争的房市的房子,质量一定会好于一个根本谈不上竞争、一房难求的市场的房子。

取消预售制度,挑战了一个房价构成成本当中最核心的一个因素——时间。因为时间,所产生的巨大成本,几乎会颠覆现有的房地产开发模式。

假如兑现,这样的激进式、颠覆式“改革”,从某种意义上说,不是当前房地产行业能否承受的问题,而是中国金融、经济、社会能否承受的问题。所以,从理智上,笔者宁愿相信这只是一个开得有点过火的玩笑。

但,很多事情,确实是良好的愿望归愿望。今天看了万科董事长郁亮在万科南方区域9月月度例会上的讲话,又不免让人觉得,很多玩笑有可能真不是玩笑那么简单。

郁亮称,今年6300亿元的回款目标达成(还有一半未完成),对万科至关重要。

“如果6300亿回款目标没有达成,我们所有的业务都可以停,因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”

笔者相信,6300亿,对万科意味着什么,郁亮一定是欲言又止,话中有话。

郁亮说:“尽管万科在2012年就判断行业进入白银时代、进入了转折点,但这只是一种预测,并不知道什么时候会出现真正的转折。而今天,我们可以说转折点实实在在到来了。”

郁亮认为,全方位转折已经到来,情况甚至已经严重到了万科必须“第一次检讨整个战略”的地步。而战略检讨的核心是,万科所有的行为都“收敛聚焦”到保证万科“活下去”。

连龙头万科都开始谈论“活下去”这三个让人有些不寒而栗的字眼儿的时候,我们是不是真的应该认真地考量一下,这个行业现在究竟遭遇了什么?

郁亮担心的恰是,万科内部大部分人对这一点的麻木和缺乏应有的警觉。“我们中大多数人没有经历过2008年的政策调控。很多人对最基本的市场信号没有反应。”

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。