当万科已经在谈论“活下去”的时候 这个行业究竟发生了什么?

9月21日，一则“广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》”的消息震撼了房地产业界。当日下午，广东省房地产协会相关工作人员回应称，“该文件目前还处于内部讨论阶段，相关内容只是拟订。”

太阳底下无新鲜事，取消预售制度之说，也不是头一遭了。其影响之大，诸多业内人士认为，甚至甚于“房住不炒”。

预售是房企资金的命脉之一。一旦预售取消，房企快周转模式将告终结，开发商将面临空前资金压力，楼市开发供应能力将大幅减少。尤其是当前时值银根紧缩周期，取消预售，不惟中小房企，一大批房地产企业，包括一些大型房企，恐都将面临灭顶之灾。

笔者坚持认为，预售制度是中国房地产开发模式的重大创新。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。而商品房预售，在很大程度上缓解了开发商的资金压力，解决房地产开发周期过长、资金成本过高等问题，加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。

预售制度为开发商提供了天然的杠杆，这些年，恒大、碧桂园等“现金流型房企”把这一机制运用到优质，规模得以迅速扩张，触角广布三四五线草根城市。

从某种意义上说，如果没有商品房预售制度，也许你我当中大部分吃瓜，可能至今还没能住上商品房。

取消预售制度，也许可以一定程度解决房子面积变更、设计不符、绿化率不够、楼间距缩减等质量问题。但是，取消预售较大的挑战是，也许你根本无房可买，哪怕买一个质量不过关的房子，你也没有机会，或者，你会付出比现在买房还要高得多的成本。

如果房子产能严重上不去，供不应求，即使是现房销售，就能保证这些房子的质量一定会比期房好吗？也许更大的可能是，你看上去的质量，可能会好一些。但你看不到的质量问题呢？被掩盖的问题，可能才是更加致命的问题。

笔者更愿意相信，一个有竞争的房市的房子，质量一定会好于一个根本谈不上竞争、一房难求的市场的房子。

取消预售制度，挑战了一个房价构成成本当中最核心的一个因素——时间。因为时间，所产生的巨大成本，几乎会颠覆现有的房地产开发模式。

假如兑现，这样的激进式、颠覆式“改革”，从某种意义上说，不是当前房地产行业能否承受的问题，而是中国金融、经济、社会能否承受的问题。所以，从理智上，笔者宁愿相信这只是一个开得有点过火的玩笑。

但，很多事情，确实是良好的愿望归愿望。今天看了万科董事长郁亮在万科南方区域9月月度例会上的讲话，又不免让人觉得，很多玩笑有可能真不是玩笑那么简单。

郁亮称，今年6300亿元的回款目标达成(还有一半未完成)，对万科至关重要。

“如果6300亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”

笔者相信，6300亿，对万科意味着什么，郁亮一定是欲言又止，话中有话。

郁亮说：“尽管万科在2012年就判断行业进入白银时代、进入了转折点,但这只是一种预测，并不知道什么时候会出现真正的转折。而今天，我们可以说转折点实实在在到来了。”

郁亮认为，全方位转折已经到来，情况甚至已经严重到了万科必须“排名前列次检讨整个战略”的地步。而战略检讨的核心是，万科所有的行为都“收敛聚焦”到保证万科“活下去”。

连龙头万科都开始谈论“活下去”这三个让人有些不寒而栗的字眼儿的时候，我们是不是真的应该认真地考量一下，这个行业现在究竟遭遇了什么？

郁亮担心的恰是，万科内部大部分人对这一点的麻木和缺乏应有的警觉。“我们中大多数人没有经历过2008年的政策调控。很多人对最基本的市场信号没有反应。”