房地产市场步入下半场,房企调速换挡焕发新活力

郭施亮的博客 2018-09-06 10:37:26
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这些年来,国内房地产市场获得了高速发展的机遇。无论是开发商还是投资房产的人,都基本上成为了过去二十年来的大赢家。究其原因,一方面在于过去二十...

原标题:房地产市场步入下半场,房企调速换挡焕发新活力

这些年来,国内房地产市场获得了高速发展的机遇。无论是开发商还是投资房产的人,都基本上成为了过去二十年来的大赢家。

究其原因,一方面在于过去二十年属于国内经济高速发展的黄金期,持续宽松的货币环境直接推动了房地产市场的高速发展。房地产逐渐成为了中国经济增长的支柱产业;另一方面国民日益上涨的财富收入以及逐渐深入大众的投资理财观念实际上也从很大程度上增强了居民的购房需求与投资需求。

实际上,在不少人看来,购房不仅仅能满足自住需求,而且还是过去二十年来最具保值增值能力的投资渠道。随着房地产市场的持续升温,居民对房地产的投资热情也越来越高涨,并进一步强化了国内房地产市场的黄金发展期。但是,在一轮黄金发展期之后,高速发展的房地产市场难免需要引起我们的思考。而对于房企而言,它们更需要为未来数年乃至未来数十年的发展做好充分的应对准备。

房地产调控收紧趋严,上市房企先后调整发展策略

经过了多年来的黄金发展期后,房地产市场已开始有所降温,而近年来对房地产市场的持续调控升级,实际上意味着国内房地产市场已逐渐步入下半场。从不少上市房企的系列举动分析,目前已有提前为房地产市场步入下半场做好准备的趋势。而行业内第一、第二阶梯的上市房企,更是加快了转型的步伐,积极调整自身的发展策略。

不可否认的是,在房地产迅猛发展的黄金期内,不少房企不断发展壮大,有的从数十亿市值发展成百亿级别市值规模,而有的则从百亿级别市值规模跳升至千亿级别市值规模。

截至目前,万科A的总市值规模为2600亿元人民币。而在A股市场中,紧随其后的还包括保利地产,其目前总市值为1443亿元。至于港股市场方面,截至目前,中国恒大总市值为3585亿港元、融创中国总市值为1143亿港元,而同样属于知名上市房企碧桂园,则录得2472亿港元的总市值规模。

然而,在房地产市场持续升温,且在调控举措接连不断的影响下,上市房企也开始考虑到未来房地产市场的发展轨迹,并做好充分准备,积极迎接国内房地产市场的下半场考验。

其中,对于不少房企,尤其是上市房企来说,从拿地速度降温,到加快降低负债率水平等举措,实际上也有应对未来市场考验、资金面考验与政策考验的准备。然而,从高速扩张到逐渐收缩战线的演变,实际上也是意识到以往国内房地产市场过于火热的发展问题。一旦未来货币环境发生实质性的收紧,或利率水平发生显著地提升,那么将会对高速扩张的房企、高负债房企构成沉重的冲击压力,而对于具有先知先觉的房企来说,也在抓紧时间做好房地产下半场的发展准备,尽可能提升自身的核心竞争力,以在未来行业大洗牌的过程中不被轻易淘汰。

或许,过去高速扩张的国内房地产市场正需要有一个逐渐降温、逐渐回归理性的过程。

国内房企三巨头上半年实现利润逾700亿元,亮眼财报背后上市房企优劣势尽显

每一年上市公司颁布的财报数据,尤其是每一年的半年报以及年报数据,都备受市场各方的高度关注。

近日,随着半年报数据的先后披露,上市房企的上半年财报数据引起了广泛关注。其中,以万科A、碧桂园、恒大为代表的国内房企三巨头,先后颁布出亮眼的上半年成绩单。以净利润为例,国内房企三大巨头上半年合计实现利润逾700亿元,是已披露半年报的A股房企总业绩的2倍。

从具体情况分析,以营业收入与净利润增速为例,其中万科上半年实现营业收入同比增长51.8%、净利润同比增长24.9%。中国恒大,则实现营业额同比增长59.8%,净利润同比增长129.3%。至于碧桂园方面,则在今年上半年实现营业收入同比增长69.7%,而在净利润方面,则实现同比增长94.9%。

再者,从合约销售金额的数据分析,万科A今年前7个月的合约销售金额约为3498亿元;中国恒大今年上半年累计合约销售金额约为3041.8亿元;融创中国今年上半年累计合约销售额为1915.3亿元。至于碧桂园今年前6个月实现合约销售金额为4124.9亿元,同比增幅达到约42.7%。

此外,从净借贷比率数据分析,近年来不少房企积极采取去杠杆、降低净借贷比例的措施。但从近年来房企的净借贷比率变化情况来看,碧桂园的净借贷比率始终保持低水平的运行状态。其中,截至今年6月30日,碧桂园的净借贷比率为59%,且已经属于连续11年保持低于70%的水平了,这恰恰体现出上市房企本身具有一定的风险防御能力,而相应的偿债能力更具优势。

值得一提的是,从现金流情况分析,截至今年6月30日,碧桂园可动用的现金余额约为2099.1亿元人民币,而现金及现金等价物为1964.27亿元人民币,较去年同期有着显著地增长。而保持持续稳定的现金流,也为后续的发展以及提升自身风险防御能力带来了比较积极的影响。

行稳致远,调速换挡焕发新活力

经过了这些年的快速发展,碧桂园奠定了行业第一梯队的地位。但,同时也更注重提升公司管理水平,适度放慢发展速度,行稳致远,把安全与质量放在首位。

如果说过去二十年属于国内房地产市场的黄金发展期,那么房地产市场的下半场,可以描述为房地产市场的白银时代。然而,房地产价格水平水涨船高背景下,实际上政策密集调控更是加快了房企尤其是上市房企的调速换挡步伐。

实际上,我们可以从上市房企先后去杠杆,不断降低负债率水平,并逐渐回收现金,增强自身偿债能力等动作预见未来房地产市场发展的大趋势与大方向。

值得一提的是,董事会主席杨国强发表了名为《行稳致远》的公开信,正在重新审视公司管理系统。为了立基百年,宁可放慢一些发展速度,全面提升公司管理水平。与此同时,碧桂园在房地产市场步入下半场之际,实际上更注重安全质量、提质控速。

此外,在专注于房地产开发主业之外,碧桂园不仅积极参与精准扶贫、乡村振兴的项目,还积极拥抱高科技、积极迎合机器化时代、人工智能等新潮流、新时代,紧紧抓住社会发展的潮流与方向,将自身打造成一个颇具创造力、时代影响力以及具有社会回报意识的企业,为碧桂园的发展创造出新的活力、新的生机。

对于房地产市场的下半场,于碧桂园而言,先要巩固好多年来的发展成果,并积极强化行业内第一梯队的核心地位。在此基础上,更注重公司的管理系统、更注重安全质量问题,宁可放慢一些发展步伐与速度,也要把上述问题处理好、解决好,这也是碧桂园下一阶段的重要目标,也是碧桂园立基百年的根基所在。

由此可见,只有完善成熟的管理系统作为支持、足够安全与高质量的水平作为支撑,才能够发挥好提质控速、调速换挡的效果,并在房地产市场步入下半场的环境下,为碧桂园焕发出新的活力。返回搜狐,查看更多

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