中报解读|规模化之焦虑:房企的爱与恨

规模化已成为房企的“时尚”追求。

在房企中报发布季，多家房企均表态将上调年度销售目标。碧桂园将年度目标调至5000亿，旭辉提出冲击3000亿，招商蛇口目标直指千亿，远洋、富力、金茂亦将千亿目标提前。排名前列梯队奔万亿，第二梯队向往3000亿，未达千亿房企向着千亿快马加鞭……做大规模，尽快实现千亿，成为“有追求”房企的必选题。

如今，房企在规模扩张之路上狂飙突进，规模之战愈演愈酣，但对于房企而言，做大规模并不意味着高枕无忧。在调控政策收紧、市场趋冷、资金全面收紧的市场形势下，房企在摘获规模之果的同时，也意味着与风险共舞。

在同策咨询研究部总监张宏伟看来，房企规模化特征表现越突出，企业运营过程中累积的市场风险就越大，甚至规模化的惯性会将企业拖至短期内突然一夜之间崩塌的境地。

对此，有业内人士亦表示，房企在注重规模化扩张的同时，如何提高利润率才是最关键问题。同时，房企也应该关注在传统住宅以外领域的开拓和发展，为未来布局。这是当前规模化背后房企亟待解决的困局，也是规模化房企化解当前运营风险必然要考虑的问题。

规模冲动

据初步统计，今年上半年，房地产市场有7家1000亿元销售规模房企，其中，3家房企销售规模突破2000亿元。500亿元以上销售规模的房企达15家，100亿元以上销售规模的房企达75家。与此同时，不少房企纷纷上调全年目标。

以行业龙头碧桂园为例，碧桂园稳健的跨越式发展得益其审时度势的营销策略及在城市布局方面的差异化战略部署。相比只聚焦于一二线核心城市，深受调控影响的房企而言，上半年，碧桂园一二线销售额与三四线销售业绩不相上下，各占半壁江山。上半年，碧桂园实现2889.1亿元合同销售额，同比增131%；实现股东核心净利润71.9亿元，同比增长34.9%。

外界显然对于房企“老大”寄予更多期望。有意思的一幕是，当已稳坐行业销售额排名前列的碧桂园宣称将年度目标由4000亿元上调至5000亿元时，竟引来碧桂园“太保守”的外界质疑。对此，碧桂园总裁莫斌带着“幸福的烦恼”回应称，“不明5000亿元目标怎么会被认为‘保守’，我也希望公司能在此目标上有所提升。”

同样，在万科业绩会上，当万科董事会主席郁亮被问及对规模化的看法及未来万科的发展规模时，郁亮表示，这是他压力较大的地方。“跟过去相比房地产行业发展不一样，但不代表这个行业没有机会。万科现在就是七个字：当好农民种好地，天气怎么变都没关系。”郁亮称。

中报显示，万科上半年实现销售金额2771.8亿元，同比增长45.8%；实现营业收入698.1亿元，同比下降6.7%。

经历了高层动荡调整的中海地产，2017年上半年实现销售合约额1273.2亿港元，虽然同比增长33.7%，但与恒大、万科等45%-70%的增速相比，仍显逊色。低调谨慎的中海地产新任主席颜建国也坐不住了，声称将提升全年销售目标10%(调整后目标为2310亿港元)。富力将2017年目标上调至800亿，且计划在2018年提升目标至1280亿-1380亿；远洋董事局主席李明也拍胸脯表示，远洋明年就可以做到千亿；中国金茂提出2019年实现千亿。

正如业内人士所言，在房地产“白银时代”，住宅市场价格走势相对平稳，房企很难像“黄金十年”那样在土地升值或者房价过快上涨过程中获得较大的利润空间，市场很难再有普遍性的规模化增长机会。就眼下的市场形势而言，房企在“大而强”和“小而美”之间，只能选择“大而强”，因为“小而美”的企业在当前的市场格局下根本无法生存。

从下半年龙头房企销售业绩变化趋势来看，由于市场将进入实质性的调整期，龙头房企还会利用自己规模化的优势“保量”，即使“以价换量”也要“冲业绩”，确保规模上的市场地位。

鲜亮外表下的阴影

在房企轰轰烈烈规模扩张的背后，是土地高储备以及伴随之的负债率的上升和行业整体利润率的下行。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，今年上半年房企销售业绩回升的表现并不意味着万事大吉，即使2017年全年房企销售业绩仍然光鲜亮丽，这也只是表面的，并不意味着房企尤其是龙头房企还可以继续沿用规模化的扩张模式继续前行。 

“从趋势来看，房地产行业的净利率已经由2009年的16.65%降低至2016年的10.43%。预计今年房地产行业平均净利润率可能因为市场进入调整期和融资成本提升而降低至8%～9%，销售规模千亿净利润也就几十亿元，且还背负80%左右的资产负债，规模越大其背后隐藏的企业运营风险也就越大。”张宏伟说。

尽管中海地产董事局主席颜建国语气中掩盖不住对做大规模的渴望，但他同时更强调，中海追求规模与效益均衡发展，追求利润总额是企业发展要点，优先于规模增长。“规模必须服从效益的发展，没有效益的生意公司不会做，这是对规模发展设置的前提条件。”颜建国说。

碧桂园总裁莫斌也表示，碧桂园不追求高速发展，而是追求有质量的发展。

   正如业内人士所言，规模化虽然仍是未来趋势，但房地产行业市场容量一年也就10万亿左右，如果未来3-5年出现2-3家万亿房企，再有30家左右的千亿房企，就意味着更多的房企在规模面前已没有优势。

此外，房企在规模化扩张之路上还面临两大风险：一是住宅市场短周期调控带来的企业资金断裂风险；二是收益过分依赖住宅销售，非住宅销售的收益几乎没有，企业中长期的抗风险能力会减弱。

尽管，龙头房企早在多年前便开始布局住宅开发之外的租赁业务、商业地产、养老地产等领域，不过，目前这部分的收入对于房企动辄千亿的规模而言，可谓杯水车薪。数据显示，大多数以住宅开发为主的全国性品牌开发商租金收入占到营业收入比例仅仅为1-3%，很少超过5%。