住房网:中国房产市场进入白银时代,稳定中冷热均存

话说著名的研究机构中金公司近日发布了2016年中国房产市场趋势预测报告，住房网简单整理归纳为如下几个观点：2016年中国房产市场整体表现平淡，市场分化的走势继续；中国房产市场进入白银时代，部分中心城市依然是热点；改善型住房将占主导地位。

观点一：一、二线城市预计销量将持平，而销售均价将上涨10％。

主要理由是：

1、库存水平下降和新增供应减少会推升销售均价，同时导致销量受限。  一线和二线城市的库存去化周期已经分别下降50％和25％至7个月和13个月，分别处于偏低和健康水平。随着新增供应下降，未来库存去化周期很可能会进一步缩短。

2、货币政策的显著宽松将抵消宏观经济放缓的影响，刺激销售均价上涨，并支持销量。

央行在12个月内的时间累计降息165个基点，下调存款准备金率300个基点，货币宽松政策前所未见，预计2016年还会降息25个基点，下调存款准备金率600个基点，这些政策必将支持一二线城市的销售均价持续上涨。另一方面，宽松带来的流动性效应也将带来销量增长。

观点二：三四线城市去库存阶段销量将下降10％，销售均价将下跌5％。

三、四线城市的房地产市场面临着两大难题：高库存、弱需求，当前宏观经济低迷，预计2016年三四线城市房地产销量将下降10％，销售均价将下跌5％。

观点三：白银时代，看好五大都市区的20个城市。五大都市区和高铁沿线中心城市房价优于其他城市。

2016年新房市场整体不温不火，但中期前景仍不悲观。虽然中国房地产市场的黄金时代已经结束，但目前可能正处于需求稳定的白银时代。预计，未来5年全国销售面积会维持在每年10亿平方米左右。

随着人口不断聚集，中国正在形成五大都市区，预计，到2040年，五大都市区的人口将较2010年增加70％，至4.6亿人（约占全国总人口的30％）。五大都市区的中心城市和部分充满活力的卫星城市最有可能跑赢白银时代的房地产市场。

同时看好中国高铁沿线的中心城市。中国的高铁网络极大地缩短了城市之间的通行时间，因此位于高铁干线交叉点的城市将有可能成为该地区的中心城市，其房地产市场也将具备坚实的基础，有望表现得比其他城市更好。

中心城市往往位于高铁网络的连接点上，并且是大都市区的经济中心，包括北京、天津、石家庄、上海、杭州、南京、深圳、广州、成都、重庆、厦门、郑州、武汉和长沙等14个中心城市。中心城市的卫星城市中，会比较看好东莞、佛山、惠州、苏州、保定和廊坊。

观点四：改善性住房市场有望占主导地位。

首先，现有的住房普遍户型较小，而且20%左右的住房质量很差，再加上二孩政策的全面放开，所以，乐观估计，改善性住房需求有望表现强劲。与改善型住房需求相比，首次置业需求和投资性需求这两种住房需求处于弱势。